입주권과 분양권은 모두 새로 지어진 아파트에 입주할 수 있는 권리라는 점에서 비슷하지만, 실제적으로 많은 차이점이 있습니다. 이번 글에서는 입주권과 분양권의 개념, 장단점, 세금 관련해서 정리하였습니다.
1. 입주권과 분양권 개념
입주권이란 재개발 또는 재건축 사업으로 기존의 주택이 철거되고 새로운 주택이 지어질 때, 기존의 주택 소유자가 새로운 주택에 입주할 수 있는 권리를 말합니다. 예를 들어, A씨가 살던 아파트가 재건축 사업으로 철거되고 새로운 아파트가 지어진다면, A씨는 재건축 조합원으로서 새로운 아파트에 입주할 수 있는 권리를 가지게 됩니다. 이때 A씨가 가지는 권리를 입주권이라고 합니다.
분양권이란 아파트 건설회사 등이 새로운 주택을 분양하는 경우, 청약을 통해 당첨된 사람이 새로운 주택에 입주할 수 있는 권리를 말합니다. 예를 들어, B씨가 청약을 통해 신규 아파트에 당첨된다면, B씨는 분양계약을 통해 새로운 아파트에 입주할 수 있는 권리를 가지게 됩니다. 이때 B씨가 가지는 권리를 분양권이라고 합니다.
입주권과 분양권
| 구분 | 입주권 | 분양권 |
| 개념 | 재개발/재건축 조합원 | 청약 당점 |
| 주택인정여부 | 주택 간주 | 소유권 이전 등기시 |
| 초기투자금 | 권리가액 + 프리미엄 | 분양 가격의 10~20% |
| 장점 | 로열층 확보 용이 | 초기 자금 부담 낮음 |
| 단점 | 사업지연 리스크 상존 | 전매제한 등 각종 규제 |
| 취득세 | 입주권 매수시 토지 취득세 완공 후 건물 취득세 | 완공 후 |
| 양도세 | 1년미안 70% 1년~2년 60% 2년 이상 기본 세율 (6~42%) | 1년 미만 70% 1년 이상 60% |
2. 입주권과 분양권의 장단점 정리
2.1. 입주권의 장단점
✅ 입주권 장점
- 일반 분양자보다 저렴한 가격으로 새로운 주택을 취득할 수 있습니다.
- 시공사에서 제공하는 발코니 확장, 가구, 가전 등의 혜택을 받을 수 있습니다.
- 일반 분양자보다 먼저 주택 배정을 받을 수 있으므로 좋은 위치나 층수를 선택할 수 있습니다.
✅ 입주권 단점
- 재개발 또는 재건축 사업이 언제 완료될지 예측하기 어렵습니다.
- 기존의 주택을 보유하고 있어야 하므로 초기 투자 비용이 많이 듭니다.
- 일반 분양분이 미분양되면 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
2.2. 분양권의 장단점
✅ 분양권의 장점
- 청약 당첨 후에는 계약금 10%만 지불하면 되므로 초기 투자 비용이 적게 듭니다.
- 중도금과 잔금은 나누어서 지불할 수 있으므로 자금 조달에 시간적 여유가 있습니다.
- 주택 완공 시기가 명확하므로 계획적으로 이사 준비를 할 수 있습니다.
✅ 분양권의 단점
- 인기 있는 주택은 청약 경쟁률이 높아 당첨될 확률이 낮습니다.
- 분양가가 시장가보다 비싸거나 주택의 품질이 낮을 수 있습니다.
- 분양권 전매를 할 경우 프리미엄이 발생할 수 있습니다.
3. 입주권과 분양권의 차이
입주권과 분양권의 가장 큰 차이는 토지 소유권에 있습니다. 입주권은 기존의 토지 소유자가 새로운 주택에 입주할 수 있는 권리이므로, 토지 소유권은 이미 가지고 있는 것으로 봅니다. 따라서 주택 완공 시에는 건물만 이전 등기합니다. 반면, 분양권은 새로운 토지와 건물을 취득하는 권리이므로, 토지 소유권은 사업 시행자에게 있습니다. 따라서 주택 완공 시에는 토지와 건물 모두 이전 등기합니다.
이러한 차이는 세금 부분에서도 영향을 미칩니다. 입주권은 입주권 매수 시에 토지 소유권을 넘겨받으므로, 토지 부분에 대한 취득세를 납부해야 합니다. 그리고 주택 완공 시에는 건물 부분에 대한 취득세만 납부하면 됩니다. 즉, 두 번 납부를 해야 합니다. 분양권은 주택 완공 전까지 등기가 되지 않으므로, 별도의 토지 취득세가 부과되지 않습니다. 주택 완공 후에 토지와 건물의 소유권을 넘겨받을 때 한 번에 취득세를 납부하면 됩니다.
또한, 입주권과 분양권은 주택 수에 포함되는 여부도 다릅니다. 입주권은 이미 주택 수에 포함되므로, 다른 주택을 매도할 때 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 없습니다. 분양권은 주택 수에 포함되지 않으므로, 다른 주택을 매도할 때 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
입주권과 분양권은 새로운 아파트에 입주할 수 있는 권리라는 공통점이 있지만, 그 성격과 조건은 매우 다릅니다. 재개발 또는 재건축 사업으로 인해 입주권을 가진 사람들은 저렴한 가격과 다양한 혜택을 받을 수 있지만, 사업 진행 상황과 추가 비용 등의 불확실성을 감수해야 합니다. 아파트 청약으로 인해 분양권을 가진 사람들은 자금 조달과 이사 준비에 유리하지만, 청약 경쟁률과 분양가 등의 문제를 해결해야 합니다. 따라서 자신의 상황과 목적에 맞게 입주권과 분양권 중 어떤 것을 선택할지 결정을 하시기 바랍니다.
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