요즘 부동산 경기가 다시 살아나고 있는데요. 이번 글에서는 전세 재계약 방법의 한 가지인 전세 묵시적 갱신에 대해 알아 보겠습니다. 전세 묵시적 갱신이 무엇이고, 어떤 효력있는지, 어떻게 해지할 수 있는지, 계약서 작성은 어떻게 해야하는지, 복비는 어떻게 되는지에 대해 살펴 보겠습니다.
1. 전세 묵시적 갱신이란
묵시적 갱신이란 임대인(집주인)과 임차인(세입자)이 전세 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 아무런 의사표시를 하지 않으면, 기존의 계약 조건과 동일하게 자동으로 계약이 연장되는 것을 말합니다. 이는 주택임대차보호법 제6조 제1항에 따라 정해진 규정입니다. 즉, 임대인(집주인과)과 임차인(세입자)은 상호 합의 없이도 기존의 조건으로 계약을 존속할 수 있습니다.
즉 집주인 전세 계약이 만료되기 6개월부터 2개월 사이, 세입자는 전세 계약 종료 2개월전까지 전세 계약을 끝낼 것인지, 계약 조건을 변경할 것인지에 대해 이야기를 해야하는데, 집주인과 세입자 모두 아무런 이야기를 하지 않으면 자동으로 기존의 전세계약과 동일한 조건으로 재계약이 되는 것을 이야기합니다.
제6조 (계약의 갱신) ① 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됨)에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
무시적 갱신은 집주인과 세입자 모두 아무런 이야기를 하지 않을 때 기존의 전세 계약이 동일 조건으로 연장이 되는 것입니다. 만약 집주인이든 세입자든 어느 한쪽이 재계약에 대한 요청이나 이야기를 한다면 묵시적 갱신으로 전세 계약을 연장할 수 없습니다. 이 경우에는 집주인과 세입자는 논의를 통해 전세계약갱신청구권을 이용하던지 아니면 새로운 계약을 진행해야합ㄴ디ㅏ.
2. 묵시적 갱신의 효력과 해지 방법
묵시적 갱신으로 인해 계약이 연장된 경우, 임차인(세입자)은 언제든지 임대인(집주인)에게 계약해지를 통지할 수 있습니다. 이는 주택임대차보호법 제6조의2 제1항에 따른 규정입니다. 단, 해지는 임대인(집주인)이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생하므로, 임차인(세입자)은 보증금을 돌려받기 위해 3개월 전에 미리 통지해야 합니다.
반면, 임대인(집주인)은 실거주를 이유로 임차인을 내보낼 수 없습니다. 이는 주택임대차보호법 제6조의2 제3항에 따른 규정입니다. 또한, 임차인(세입자)이 계약 갱신을 청구할 경우, 임대인은 전세금을 5% 이내로만 인상할 수 있습니다. 이는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따른 규정입니다.
3. 묵시적 갱신의 장단점과 주의사항
묵시적 갱신의 장점은 별도의 계약서 작성이 필요없으며, 임차인(세입자)이 유리한 조건으로 계약을 연장할 수 있다는 점입니다. 예를 들어, 전세금이 상승하는 시장에서는 기존의 전세금으로 계약을 유지할 수 있으며, 전세금이 하락하는 시장에서는 언제든지 계약을 해지하고 새로운 전세를 찾을 수 있습니다.
단점은 임대인(집주인)과 임차인(세입자) 사이에 의사소통이 부족하고, 전세금의 변동성에 따라 손해가 발생할 수 있다는 점입니다. 예를 들어, 임대인은 전세금을 인상하거나 계약을 해지하고 싶어도 묵시적 갱신 기간에는 그렇게 할 수 없으며, 임차인(세입자)은 전세금을 인하하거나 계약기간을 단축하고 싶어도 그렇게 할 수 없습니다.
주의사항은 묵시적 갱신 기간에는 반드시 임대인(집주인)과 임차인(세입자)의 의사표시가 없어야 한다는 점입니다. 만약 임대인(집주인)이나 임차인(세입자) 중 한쪽이라도 계약 갱신 거절이나 조건 변경 등을 통지하면, 묵시적 갱신은 인정되지 않으며, 새로운 계약서를 작성해야 합니다.
4. 묵시적 갱신의 실제 사례와 팁
사례 #1
A씨는 2020년 1월에 2억원의 전세금으로 2년 계약을 맺었습니다. 2021년 12월에 계약이 만료되었으나, 임대인과 임차인 모두 아무런 연락이 없었습니다. 이 경우, A씨는 묵시적 갱신으로 인해 2023년 12월까지 기존의 전세금으로 계약을 연장할 수 있습니다. 만약 A씨가 2022년 6월에 다른 집으로 이사하고 싶다면, 2022년 3월까지 임대인에게 계약 해지를 통지해야 합니다.
사례 #2
B씨는 2020년 1월에 2억원의 전세금으로 2년 계약을 맺었습니다. 2021년 10월에 임대인이 B씨에게 전세금을 2억5천만원으로 인상하고 싶다고 통지했습니다. 이 경우, C씨는 묵시적 갱신을 청구할 수 있습니다. 이는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따른 규정입니다. 즉, 임차인은 계약 만료일 2개월 전까지 임대인에게 계약 갱신을 청구할 수 있으며, 임대인은 전세금을 5% 이내로만 인상할 수 있습니다. 만약 임대인이 묵시적 갱신을 거절하거나 전세금을 5% 초과로 인상하려고 한다면, 임차인은 주택임대차분쟁조정위원회에 분쟁조정을 신청할 수 있습니다 .
사례 #3
C씨는 2020년 1월에 2억원의 전세금으로 2년 계약을 맺었습니다. 2021년 12월에 계약이 만료되었으나, 임대인과 임차인 모두 아무런 연락이 없었습니다. 이 경우, C씨는 묵시적 갱신으로 인해 2023년 12월까지 기존의 전세금으로 계약을 연장할 수 있습니다. 하지만, C씨는 전세금이 하락한 시장 상황에서 새로운 전세를 찾고 싶어서 2022년 1월에 임대인에게 계약 해지를 통지했습니다. 이 경우, 임대인은 통지를 받은 날부터 3개월이 지난 후에 보증금을 돌려주어야 합니다. 즉, D씨는 보증금을 돌려받기 위해 최소한 2022년 4월까지 기다려야 합니다.
5. 자주 묻는 질문
5.1. 묵시적 갱신 횟수는?
묵시적 갱신의 경우 횟수 제한이 없습니다. 집주인과 세입자 모두 재계약에 대해 아무런 말을 하지 않을 경우 10번이건 20번이건 상관이 없습니다. 다만 계약갱신청구권은 1회만 사용할 수 있습니다.
5.2. 전세 계약 해지 시 중계수수료는 누가 부담하나요?
일반적으로 세입자가 전세 계약 해지를 요청하면 일반적으로는 새로운 세입자을 구할 때 발생하는 수수료를 계약을 해지하는 세입자가 지불하게 되어 있습니다. 하지만 묵시적 갱신 이후 세입자가 해지를 요청할 경우 새로운 세입자를 구할 때 발생하는 수수료는 세입자가 아니라 임대인 즉 집주인이 부담을 해야합니다.
5.3. 계약서 재작성 및 확정일자는 어떻게 해야하나요?
묵시적 갱신을 통해 전세 계약을 연장할 경우 기본적으로 계약서를 재작성할 필요가 없습니다. 다만 세입자가 전세 대출을 받아 은행에서 새로운 전세 계약을 요청하거나, 반대로 집주인인 특별한 사유로 인해 계약서가 필요할 경우 계약서를 재작성할 수 있습니다. 연장계약서의 경우 기존 계약서 공란에 필요 문구를 추가한 후 날인을 해도 됩니다. 만약 새로운 계약서를 작성할 경우에는 기존 계약서와 동일한 내용으로 기재하시고 변경 내용이 있으시면 추가하신 후 상호 날인하시면 됩니다. 전세 계약금의 증액이 없을 경우 확정 일자를 다시 받을 필요 업습니다. 새로운 계약서를 작성하셨다 하더라도 기존 계약서는 꼭 가지고 있으세요.
5.4. 계약갱신청구권 사용 후 묵시적 갱신 가능한가?
세입자가 계약갱신청구권을 사용하여 전세 계약을 한번 연장을 하더라도, 2년이 지난 시점에 서로간 합의에 의해 재계약을 다시 할 수도 있으며, 집주인과 세입자가 아무런 이야기를 하지 않을 경우 묵시적 갱신도 가능합니다.
A씨는 2020년 1월 전세 계약 후 2021년 12월 계약갱신청구권을 사용해서 전세금 5% 인상 후 계약 연장을 하였습니다. 계약갱신청구권 사용 후 2년이 지난 시점에 집주인과 세입자 모두 재계약에 대해 아무런 말을 하지 않을 경우 무시적 갱신이 됩니다.
이번 글에서는 전세 계약 연장의 한 가지 방법인 묵시적 갱신에 대해 알아보았습니다. 묵시적 갱신은 임대인(집주인)과 임차인(세입자)이 아무런 의사표시를 하지 않으면 기존의 계약 조건과 동일하게 자동으로 계약이 연장되는 것입니다. 이 경우, 임차인(세입자)은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있으며, 임대인(집주인)은 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 보증금을 돌려주어야 합니다. 반면, 임대인(집주인)은 실거주를 이유로 임차인을 내보낼 수 없으며, 임차인이 계약 갱신을 청구할 경우 전세금을 5% 이내로만 인상할 수 있습니다.
전세 묵시적 갱신의 장점은 별도의 계약서 작성이 필요없으며, 임차인이 유리한 조건으로 계약을 연장할 수 있다는 점입니다. 단점은 임대인과 임차인 사이에 의사소통이 부족하고, 전세금의 변동성에 따라 손해가 발생할 수 있다는 점입니다.
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