전세 계약갱신청구권은 집값이 한참 오를 때 과도한 전세금 상승으로 집을 떠나야하는 임차인(세입자)들을 위해 정부가 도입한 제도입니다. 이번 글에서는 전세 계약갱신청구권이 무엇이고, 어떻게 사용할 수 있는지, 임대인(집주인)이 거절할 수 있는 경우는 어떤 경우인지 등에 대해 자세히 정리하였습니다.
1. 전세 계약갱신 청구권이란?
전세 계약갱신 청구권이란 주택 임대차 보호법에 따라 세입자가 임대차 계약을 맺고 2년 거주한 후에도 계약을 연장하고 싶을 때, 임대인(집주인)에게 1회에 한하여 2년 동안의 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리를 말합니다. 이는 세입자의 안정적인 거주를 보장하기 위한 제도로, 임대인은 특별한 사유가 없다면 세입자의 요구를 받아들여야 합니다. 이때 임대료 인상은 직전 계약액의 5% 이내로 제한됩니다.
2. 전세 계약갱신 청구권의 사용 방법과 기간
세입자가 전세 계약갱신 청구권을 사용하기 위해서는 전세 계약이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 서면으로 갱신 의사를 통보해야 합니다. 서면으로 통보하는 방법으로는 문자, 이메일, 내용증명 우편 등이 있습니다. 갱신 의사 통보에 대한 증거를 남길 수 있는 방법을 사용하는 것이 좋습니다.
일반 재계약과 갱신권 사용의 차이점
| 일반 재계약 | 갱신권 사용 (묵시적 갱신도 동일) | |
|---|---|---|
| 세입자 퇴거 시기 | 2년 계약기간 준수 | 언제든지 해지 가능 (해지 통보 후 3개월 후 효력 발생) |
| 복비 부담 | 계약 만료 전에 세입자 부담 | 세입자 부담 없음 |
| 집주인 계약금 반환 | 2년이 끝날 때까지 반환 의무 없음 | 해지 요청 후 3개월 안에 반환 |
집주인(임대인)은 세입자의 갱신 요구를 받으면 정당한 사유가 없다면 갱신(전세계약 연장)을 승낙해야 합니다. 갱신 승낙 여부는 세입자가 통보한 날로부터 14일 이내에 서면으로 알려야 합니다. 만약 집주인이 갱신 승낙 여부를 알리지 않거나, 갱신 요구를 거절하면 세입자는 법원에 갱신 승낙을 구하는 소송을 제기할 수 있습니다.
3. 전세 계약갱신 청구권 효과의 제한
전세 계약갱신 청구권을 행사하면 임대차 계약은 동일한 조건으로 2년 연장됩니다. 단, 임대료는 직전 계약액의 5% 이내로 인상할 수 있습니다. 예를 들어, 전세금이 1억원이었다면 최대 1억 5백만원까지 올릴 수 있습니다.
전세 계약갱신 청구권은 한 번만 사용할 수 있습니다. 즉, 세입자는 최초로 체결된 임대차 기간과 갱신된 임대차 기간을 합쳐서 최대 4년 동안만 주택을 임차할 수 있습니다. 그 이후의 재계약 여부는 집주인 의사에 따라 달라집니다. 집주인의 재계약을 통해 원하는 기간 만큼 거주를 할 수 있습니다.
3. 전세 계약갱신 청구권 사유
집주인은 세입자의 갱신 요구권 행사에 대해 다음과 같은 9가지 사유로 거절할 수 있습니다.
- 세입자가 2개월치 이상의 차임을 연체한 경우
- 세입자가 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
- 세입자와 합의하여 상당한 보상을 제공한 경우
- 세입자가 임대인의 동의 없이 목적 주택의 일부나 전부를 전대한 경우
- 세입자가 목적 주택의 일부나 전부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
- 목적 주택의 일부나 전부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못할 경우
- 재건축/재개발 등의 특정 사유로 주택 점유를 회복할 필요가 있는 경우
- 임대인 또는 그 직계존속/직계비속이 목적 주택에 실제로 거주하려는 경우
- 그 밖에 세입자의 의무를 현저히 위반하거나 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
이 중에서 가장 많이 발생하는 사유는 임대인 또는 그 직계존속/직계비속이 목적 주택에 실제로 거주하려는 경우입니다. 이 경우 임대인은 갱신 거절의 의사를 통보할 때, 실거주할 사람의 관계와 신분증 사본, 전입신고서 등을 첨부해야 합니다. 또한, 실거주를 목적으로 하지 않고 전세금을 올리거나 매매를 하려는 경우에는 세입자가 손해배상을 청구할 수 있습니다.
4. 전세 계약갱신 청구권에 대한 팁
전세 계약갱신 청구권은 세입자의 안정적인 거주를 위한 좋은 제도입니다. 하지만 집주인과의 갈등이나 분쟁을 방지하기 위해서는 아래와 같은 팁을 참고하세요.
- 갱신 요구권은 한 번만 사용할 수 있으므로, 계약 기간이 얼마 남지 않았다면 잘 고려해서 사용하세요. 만약 전세 계약 만료 시점이 2개월이 안된다면 묵시적 갱신을 통해 전세 계약을 연장할 수 있습니다.
- 갱신 요구권을 행사할 때는 증거를 남길 수 있는 방법으로 서면으로 통보하세요. 구두로만 하면 나중에 증명하기 어렵습니다.
- 갱신 요구권을 행사한 후에는 전세금이 동일할 경우 재계약서를 작성하지 않아도 되지만, 필요시 집주인과 합의하에 작성해도 좋습니다. 이때 재계약서에는 갱신 요구권 행사 사실과 임대료 인상률 등을 명시하세요.
- 집주인이 전세 계약 갱신 거절의 의사를 통보하면 그 사유와 증거를 확인하세요. 실거주를 목적으로 하는 경우에는 신분증 사본, 전입신고서 등을 요구할 수 있습니다.
- 임대인이 갱신 거절의 의사를 통보하지 않고 전세금을 올리거나 매매를 하려고 한다면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이때 손해배상액은 전세금 차액의 10% 정도로 인정됩니다.
5. 자주 묻는 질문
1. 전세 계약 갱신 청구권은 몇회 사용이 가능한가요?
전세 계약 갱신 청구권은 1회에 한해 사용 가능하며, 2년 보장이 됩니다.
2. 묵시적 갱신도 갱신 요구권 행사로 보나요?
묵시적 전세 계약은 전세 계약 갱신 청구권으로 보지 않습니다. 전세 계약 갱신 청구권은 세입자가 집주인에게 거주 의사를 명확하게 표시한 경우만 인정이 됩니다.
3. 묵시적 갱신으로 전세 계약을 연장한 경우에도 전세 계약 갱신 청구권 사용이 가능한가요?
묵시적 갱신과 전세 계약 갱신 청구권은 별개의 것이기 때문에 가능합니다.
4. 이미 4년이상 거주한 경우에도 전세 계약 갱신청구권 사용이 가능한가요?
전세 계액 갱신 청구권은 최대 4주 거주를 보장하는 것이 아니라, 1회에 한해 기존의 계약을 2년 연장할 수 있는 권리이기 때문에 연장계약, 묵시적 갱신을 통해 4년이상 거주했다고 하더라도 당연히 사용할 수 있습니다.
5. 전세 계약 갱신권 사용 시 세입자는 무조건 2년 거주해야하나요?
세입자는 언제든지 집주인과의 계약을 해지할 수 있습니다. 계약해지는 세입자가 집주인에게 계약해지를 통보한 날로부터 3개월이 지나야 효력이 발생합니다.
6. 전세 계약 갱신 시 임재료 상한 5%의 의미는 1년에 5%인가요? 무조건 5%을 올려줘야 하나요?
갱신 시 임재료 상한은 갱신 시점 기준으로 임대료를 최대 5% 올리다는 의미입니다. 2년 계약을 하는데 1년마다 5%씩 올릴 수는 없습니다. 그리고 임대로 상한이 5%라는 의미이기 때문에 집주인과의 협의를 통해 임대료 인상율을 조정할 수 있습니다. 무조건 5%을 올리는 것은 아닙니다.
7. 전세 계약 갱신 청구권 행사 시 전세에서 월세로 전환이 가능한가요?
법률상 갱신되는 임대차 계약은 전 임대차 계약과 동일한 조건으로 다시 계약을 하는 것이기 때문에 전세에서 월세로 전환하는 것은 세입자의 동의 없이는 불가능합니다. 세입자가 전세에서 월세로 전환하는 것을 동의한 경우 주택 임대차 보호법 제 7조의 2에 따른 법정 전환율이 적용이 됩니다.
이번 글에서는 전세 계약갱신 청구권에 대해 알아보았습니다. 이제 세입자로서 더 안정적으로 거주할 수 있으시겠죠? 전세 계약갱신 청구권은 세입자의 권리이므로 잘 활용하시기 바랍니다. 만약 전세 계약 갱신 청구권 관련 분쟁이 발생한다면 법원이나 지역본부에 상당을 요청하세요.